Vidíte to u sebe doma, máte problém

Zamlžování a kondenzace ve spodní části okna často bývají prvním viditelným signálem, že je v bytě nebo domě příliš vysoká vlhkost vzduchu. V podmínkách českého klimatu, zejména v chladném období, jde o poměrně běžný jev. Postupem času může nadměrná vlhkost vést ke vzniku plísní a k hnilobě okenního rámu a následně se může rozšířit i na další prvky konstrukce. Odborníci na nemovitosti a stavebnictví v Česku upozorňují, že nahromaděné problémy ve vlhkých prostorách už dosáhly takové úrovně, že začínají ohrožovat nejen hodnotu bydlení, ale i možnosti jeho financování.

Stručně řečeno

Rozsáhlá analýza stovek tisíc zpráv o technickém stavu nemovitostí ukazuje desítky až stovky tisíc závažných vad souvisejících s koupelnami, sklepy a dalšími prostory se zvýšenou vlhkostí. Takových problémů je více než dvakrát tolik než u jakékoli jiné části budov.

Nové požadavky české legislativy v oblasti realitních transakcí ukládají odhadním společnostem povinnost uvádět orientační náklady na odstranění každé závažné vady. To může pro kupující znamenat nečekané výdaje a zkomplikovat získání hypotéky na nemovitost s velkými nedostatky, protože banky se stále častěji obávají takzvaných „problémových aktiv“. Celkový objem nahromaděného dluhu na údržbě v bytovém fondu země se odhaduje na desítky miliard korun.

Vodní škody každoročně stojí českou ekonomiku miliardy korun a ty nejdražší z nich často začínají nenápadně. Odborníci zdůrazňují, že pravidelná údržba, tedy čištění drenáže, kontrola stop vlhkosti a instalace senzorů úniku vody, je výrazně levnější a účinnější než řešení rozsáhlých škod poté, co už vzniknou.

Kosmetické úpravy skrývají „časované bomby“

Kupující i prodávající se často soustředí hlavně na kosmetické úpravy, zatímco za obklady a povrchy dál „tikají“ technické časované bomby.

Zástupci odhadních a stavebních profesí v Česku opakovaně připomínají, že pravidelná technická údržba nejen předchází vážným škodám, ale také pomáhá dlouhodobě udržet tržní hodnotu nemovitosti.

Podle analytických údajů počet závažných vad ve vlhkých prostorách více než dvojnásobně převyšuje hodnoty u jakýchkoli jiných částí budov. Při rekonstrukcích přitom často dostává přednost to, co je na první pohled viditelné.

Jako kupující obvykle reagujeme emotivněji na čerstvou výmalbu, nové lišty nebo přebroušené podlahy než na složitá a nákladná technická řešení. I to je jeden z důvodů, proč se dluh na technické údržbě bydlení postupem času jen zvyšuje.

Závažné vady mohou zkomplikovat hypotéku

Dříve zůstávala velká část těchto rizik skrytá, dnes však kvůli přísnějším požadavkům na technické zprávy musí odhadní společnosti uvádět reálné náklady na odstranění každé závažné vady. V důsledku toho může byt nebo dům, který působí čerstvě zrekonstruovaně a udržovaně, nečekaně vyžadovat drahé práce, se kterými kupující nepočítal.

Obrovský nahromaděný dluh na údržbě už nedopadá jen na jednotlivé vlastníky. Promítá se do pojistného, podmínek úvěrů i do toho, jak banky posuzují rizika.

Odborníci upozorňují, že financování nemovitostí se závažnými technickými vadami může být do budoucna výrazně složitější. Banky se stále častěji obávají objektů s tak velkými problémy, že ztrácejí značnou část hodnoty jako zástava. Naopak nemovitosti s dobrým technickým stavem budou s větší pravděpodobností dosahovat na výhodnější úrokové sazby a podmínky.

Vodní škody: nejdražší jsou ty neviditelné

Když selže koupelna nebo systém hydroizolace, nejde jen o vzhled bydlení. Údaje pojišťoven ukazují, že vodní škody každoročně způsobují české ekonomice ztráty v řádu miliard korun.

Problém je v tom, že nejdražší škody začínají tam, kde je nelze hned zaznamenat. Moderní zprávy o technickém stavu kladou zvláštní důraz na konstrukce vystavené vlhkosti. Koupelny, střechy a drenážní systémy se posuzují obzvlášť přísně, protože vodní škody se velmi rychle mění v extrémně nákladné opravy.

Zvlášť se zdůrazňuje riziko zjednodušeného přístupu při úpravách starších sklepů. V takových případech je důležité zapojit odborníky a provádět práce podle pravidel, aby se předešlo vážným problémům v budoucnu.

Kondenzace je první varovný signál

I když mnoho technických vad zůstává skrytých, povrchy v domácnosti mohou dát důležité indicie. Zamlžená okna bývají raným příznakem příliš vysoké vnitřní vlhkosti.

Když kapky vody stékají po okenním rámu, může se ve dřevě i v jeho okolí rychle rozvinout plíseň a hniloba. Jde o velmi běžný jev, se kterým se alespoň jednou setká většina majitelů bydlení.

Jak problémy odhalit svépomocí

Odborníci se domnívají, že pozorní vlastníci mohou ušetřit značné částky, pokud budou svou nemovitost pravidelně kontrolovat. Ve sklepích je vhodné všímat si výkvětů solí, vlhkých map na stěnách a vyhnout se skladování věcí těsně u stěn. Na půdě je užitečné občas zkontrolovat povrchy kvůli stopám vlhkosti a netěsnostem, protože čím dříve se vlhkost odhalí, tím levnější je její odstranění.

Mnohým škodám by se dalo předejít, kdyby se pravidelná údržba prováděla častěji. Patří sem čištění drenážních trubek, okapů a svodů. V koupelně je důležité dobré větrání, pravidelné čištění odtoků a také včasná oprava spár a prasklin, aby se prodloužila životnost povrchů i konstrukcí.

Předcházet je levnější než opravovat

Pro vlastníky je klíčové neřešit následky až ve chvíli, kdy už dojde k vážnému problému, ale zabránit tomu, aby vůbec vznikl. Preventivní údržba vychází téměř vždy výrazně levněji než opravy po škodě. I malé investice do technického stavu domu, například instalace senzorů úniku vody, mohou patřit k nejvýhodnějším krokům.

I jednoduchá opatření, tedy pravidelné kontroly, základní technická údržba a systémy upozornění na únik vody, dokážou v dlouhodobém horizontu ušetřit významné částky a pomoci udržet hodnotu nemovitosti.